Juicio de arrendamiento

JUICIO DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS (LEY N°18.101).

I APLICACIÓN.

1. APLICACIÓN GENERAL.

Se aplicará a todos los juicios relativos a los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos a que se refiere el artículo 2° de la Ley 18.101.

2. APLICACIÓN ESPECIAL.

Se aplica, especialmente, a los siguientes juicios:

2.1Desahucio;
2.2Terminación del arrendamiento;

2.3 Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
2.4 Restitución de la propiedad  por extinción del derecho del arrendador;
2.5 De indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario;
2.6 Otros relativos a las cuestiones que deriven de los contratos de arrendamiento de predios urbanos.

II. TRAMITACIÓN.

1. DEMANDA

La demanda debe presentarse ante el tribunal del domicilio del demandado y debe cumplir con los siguientes requisitos:

1.1    Los generales de todo escrito.

1.2    Los requisitos especiales de la demanda (artículo 254 del Código de Procedimiento Civil).

1.3    Los relativos a la Ley 18.120, sobre Comparecencia en Juicio. Al respecto, hay que tener en cuenta que el patrocinio de abogado solamente se requerirá en los juicios referidos a contratos de arrendamiento cuya renta sea superior a 4 UTM al tiempo de interponerse la demanda.

1.4    Requisitos adicionales señalados en la Ley N°18.101 ,que son dos:

1.4.1 La demanda deberá indicar los medios de prueba de que piensa valerse el demandante;

1.4.2 Si el demandante pretende presentar testigos, deberá incluirse en la demanda la nómina de testigos.

2. AUDIENCIA

Una vez presentada la demanda, el tribunal citará a una audiencia de contestación, conciliación y prueba que deberá realizarse al quinto día después de la última notificación a las partes. Si el demandado pretende valerse de testigos, deberá presentar una lista antes de las 12 horas del día que preceda a la audiencia. El demandado conjuntamente con la contestación, podrá presenta una contra-demanda o demanda reconvencional, en cuyo  caso, el demandante podrá solicitar que se cite a las partes a una nueva audiencia, dentro de los 5 días siguientes, a fin de que se proceda a la contestación de la reconvención y la recepción de la prueba que ofrezca.
Concluida la recepción de la prueba, el tribunal citará a las partes a oír sentencia.

En el caso que se demande la terminación inmediata del contrato de arrendamiento por falta de pago, la segunda de las reconvenciones de pago al arrendatario a que se refiere el artículo 1977 del Código Civil, se practicará en esta audiencia.

3. APELACIÓN

Solamente serán apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación, y se concederán en el solo efecto devolutivo, esto significa que no suspenderán la tramitación de la causa ante el tribunal de primera instancia, pudiendo procederse de inmediato al cumplimiento de la sentencia.

4. SUSPENSIÓN DEL LANZAMIENTO

El Juez de la causa podrá ordenar la suspensión del lanzamiento en casos graves y calificados, por un plazo no superior a 30 días.

III. PREGUNTAS Y RESPUESTAS EN RELACIÓN CON EL JUICIO DE ARRENDAMIENTO. 

1. ¿ A qué contratos se aplica el procedimiento regulado en la Ley N°18.101?.

A los contratos de arrendamiento de bienes raíces ubicados dentro del radio urbano de la comuna respectiva. Sin embargo lo anterior, se excluyen de su aplicación los siguientes bienes raíces:

1.1.- Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación;

1.2.-Inmuebles fiscales;

1.3.- Hoteles, residenciales y establecimentos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje,

1.4.- Las viviendas regidas por la ley Nº19.281(Arrendamiento con promesa de Compraventa). 

2. ¿ Para iniciar un juicio de arrendamiento necesito de un abogado?.

Se necesita de un abogado cuando la renta es superior a 4 UTM. 

3. ¿ Para demandar a mi arrendatario, necesito tener un contrato escrito?.

No, puesto que el arrendamiento al ser un contrato consensual puede ser verbal o escrito, y ambos tienen la misma validez. Lo que sí, es siempre recomendable contar con un contrato escrito para efectos probatorios.

4.  ¿ En qué Tribunal se debe presentar la demanda?.

En el Juzgado de Letras en lo civil que tenga competencia en el lugar en que se encuentra el domicilio del demandado. Y cuando el arrendatario es el demandado, se presume que su domicilio es el del inmueble arrendado.

5. Si el arrendatario no me paga la renta, ¿ puedo solicitar el término del contrato de arrendamiento?.

Si el arrendatario se atrasa un mes en el pago de la renta, el arrendador puede demandar el término inmediato del contrato de arrendamiento.

6. Para solicitar el término de un arrendamiento de duración indefinida, ¿ Necesito iniciar un juicio de arrendamiento?.

El arrendador para poner término a un contrato de arrendamiento de duración indefinida tiene dos alternativas:

1.   notificar el desahucio, personalmente, mediante un Notario Público;

2.   o, iniciar un juicio de arrendamiento desahucio.

7. ¿ Al presentar una demanda de arrendamiento debo asistir a una audiencia?.

Sí, después de presentada la demanda, el juez citará a ambas partes a una audiencia al quinto día hábil después de notificada la demanda.

8. ¿ Es necesario tener testigos para poder iniciar un juicio de arrendamiento?.

Si el contrato de arrendamiento consta por escrito, no es estrictamente necesario tener testigos. 

9. Si me notifican de una demanda de arrendamiento, ¿en qué oportunidad debo defenderme?.

El demandado en un juicio de arrendamiento debe defenderse y contestar la demanda, en la audiencia que se desarrolla al quinto día después de notificado.

10. ¿ En el mismo juicio en que soy demandado puedo presentar una contra-demanda?.

Sí, en el mismo juicio de arrendamiento, el demandado puede presentar una contra-demanda (demanda reconvencional), lo cual, debe realizarse en la audiencia antes mencionada.

11. Si compro una bien raíz habitado por un arrendatario del dueño anterior ¿ puedo iniciar un juicio de arrendamiento para que ese arrendatario desaloje la propiedad?.

La regla general es que la venta de un inmueble arrendado pone término al contrato de arrendamiento, por lo tanto, el nuevo propietario puede iniciar en contra del arrendatario un juicio de arrendamiento de restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador.

12. ¿ Puedo apelar de la sentencia definitiva desfavorable dictada en un juicio de arrendamiento?.

Sí, puede apelar de la sentencia, para lo cual tiene un plazo de 10 días hábiles contados desde la notificación de la misma.